Avregleringen – marknadshyror en ödesfråga för hyresbostadsbyggandet
Frågan om huruvida hyresmarknaden skall avregleras och I så fall I vilken omfattning det ska ske väcker många känslor. Efter fjolårets besked om en kommande fri hyressättning för nybyggda lägenheter har debattens vågor gått höga. Medan det finns de som menar att de sista resterna av folkhemmet skjuts I sank via en sådan reform hävdar andra bedömare att det I stället handlar om ett efterlängtat tillnyktrande som gynnar såväl hyresgäster som fastighetsägare och byggföretag.
Nu finns det alltså en föresats om att avreglera hyrorna för nybyggda lägenheter från och med juli 2021 och därmed införa marknadshyror. Det är något som inte ses med blida ögon av Hyresgästföreningen. I en kampanj avsedd att stoppa att föresatsen blir till verklighet hävdar man att alla fakta visar att marknadshyror leder till chockhöjningar. Man slår fast att sju av tio väljare är negativa till marknadshyror och förutspår att alla lägenheter i förlängning- en kommer att få höjda hyror som en följd av att den kollektiva förhandlingen försvinner och äldre bostadsbestånd fasas ut över tid.
MED FINLAND SOM FÖREBILD
Bostadspolitiken har som övergripande mål att förse alla som så önskar med ett boende. Den svenska verkligheten ser dock annorlunda ut, påpekar Joakim Broman i en ledare i Göteborgsposten; bara i storstäderna står 900 000 människor i bostadskö. Det visar, menar Broman, att hyresmodellen måste reformeras. Han pekar på hur utvecklingen har resulterat i en snedfördelning av hyresnivåerna. De allra mest centrala och mest attraktiva lägenheterna i städernas kärnor har ofta förhållandevis låga hyror, trots att de som bor där som regel har högre inkomster, medan förorterna dras med höga hyresnivåer för mera lågavlönade hyresgäster. Med en avreglering skulle den här skevheten till största delen för- svinna, menar Joakim Broman.
Därtill kommer att regleringen har negativa effekter på utbudet av hyresrätter. Detta avspeglas i byggföretagens förkärlek för att bygga bostadsrätter och i hur privata hyresvärdar väljer att låta sina hyresgäster ombilda de fastigheter de bor i till bostadsrättsföreningar.
Joakim Broman välkomnar förslaget om en avreglering för nybyggda bostäder, men anser att det är otillräckligt. Det kommer att ta hundra år innan hyrorna är marknadsanpas sade, skriver han och tillägger att en ytterligare stoppkloss för reformen är att bostäder i särskilt attraktiva lägen inte rivs utan i stället fort löpande renoveras.
Enligt det liggande förslaget ska hyran inom de nybyggda bestånden sättas enligt ”en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt”. Joakim Broman skriver att man har gjort försök med ett sådant förfarande i ett antal städer, men att det – även om det har bidragit till att göra hyrorna lite mer rätt visa inte har mer än naggat bostadsköerna i kanten.
För att få till en verklig förändring, skriver han, måste det finnas en modell för hyreshöjningar som skapar långsiktig lönsamhet för fastighetsägarna, och marknadshyror måste införas i hela bostadsbeståndet. I syfte att visa hur en sådan bostadspolitisk åtgärd kan gynna alla parter pekar Broman på Finland. Där reformerades hyresmarknaden i flera steg på 1990talet. Även om den initiala effekten blev förhållandevis stora hyreshöjningar, så har de långsiktiga följderna varit desto gynnsammare menar Broman; det finns i princip inga bostadsköer, en innerstadslägenhet i Helsing- fors kan man få efter en väntetid på månader i stället för decennier och i mindre attraktiva regioner kan marknadshyran till och med understiga den reglerade hyran. Dessutom har reformerna raderat ut den svarta marknaden för hyreskontrakt och byggtakten per capita räknat är högre och konjunkturmässigt jämn are än i Sverige.
Som en ytterligare bekräftelse på nyttan av att avreglera hyresmarknaden, skriver Joakim Broman, kom ungefär 80 000 privatägda bostäder ut på marknaden som en direkt följd av reformerna, tack vare de för bättrade avkastningsmöjligheterna.