Nytt stöd ska lösa gammalt problem

Vid en mätning gjord av hyresgästföreningen under förra året uppmättes antalet ofrivilligt hemmaboende unga vuxna till 238 000 personer. Här finns en omfattande bas för ny- och ombyggnation I bostadsbeståndet. Sedan några veckor tillbaka finns också ett nytt investeringsstöd på plats för att bygga hyresbostäder anpassade för gruppen. Frågan är om kombinationen är attraktiv nog för att locka till byggande.

Idén bakom ett investeringsstöd är inte ny. Redan på hösten 2016 fattade den dåvarande regeringen beslut om ett stöd för nybyggna tion av hyresrätter och studentbostäder. Man satte av 11,3 miljarder kronor för att främja byggandet av små, klimatsmarta hyresrätter med rimliga hyresnivåer. En förutsättning för stödet var att det fanns en befolkningstillväxt i den kommun man avsåg att bygga i.

Förra hösten avskaffades dock investeringsstödet i samband med att Moderaternas budget då röstades igenom.

EN DEL AV JANUARIAVTALET

Nu återinförs stödet i omarbetad form, den här gången av Socialdemokraterna i samarbete med Centerpartiet och Liberalerna.

I en debattartikel från Sydsvenskan i dec ember 2019 säger finansminister Magdalena Andersson (S) och bostadsminister Per Bolund (MP) att det nya investeringsstödet är en del av det omdebatterade januariavtalet från 2019. Den här gången avsätts 2,1 miljarder kronor för stödet under 2020, medan det från 2021 och framåt ska avsättas cirka tre miljarder kronor årligen.

Vad är det då i utformningen av det nya investeringsstödet som skiljer det från den gamla varianten? En sådan skillnad ligger
i det faktum att det nya stödet nu riktas till hela landet genom att förutsättningen om befolkningstillväxt lyfts ut. Dessutom måste byggprojektet ta sin början inom ett år från den dag länsstyrelsen beslutar om stöd.

Stödet får lämnas för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist samt för att bygga studentbostäder. Det kan också lämnas i kom muner med brist på en viss typ av bostäder om behovet inte kan tillgodoses på annat sätt.

Det ska finnas en större blandning av stora och små bostäder än vad som stipulerades
i den gamla stödformen. Nu föreskrivs att minst tio procent av de nybyggda lägenheterna ska vara små med högst ett rum och kök (eller annat matlagningsutrymme), detta under förutsättning att byggprojektet omfattar minst tio lägenheter. Undantag görs dock för ansök ningar lämnade före 1:e februari 2020.

Dessutom ska kommunen där det byggs erbjudas att hyra eller förmedla minst 12,5 procent av lägenheterna i projekt som omfattar tio lägenheter eller mer som sociala kontrakt och/eller till personer av en ålder under 31 år. Kommunens rätt att hyra lägenheter som sociala kontrakt ska gälla i fem år eller till dess att hyresgästen tar över hyresrätten.

Erbjudandet måste ges till kommunen i samband med att stödet söks och kommunen ska ha rätt att utnyttja det fram till fem månader före det planerade inflyttnings datumet. Precis som fallet var med det tidigare investeringsstödet så villkoras även den nya varianten av stöd med att byggnaden ska ha låg energiförbrukning.

TVÅ POTTER LÖSER FÖRDELNINGSFRÅGAN

Det finns två potter för fördelningen av det nya investeringsstödet, en för storstadsregionerna och en för övriga landet. Skälet är att det finns ett större behov av byggnation av hyresrätter i storstadsregionerna, som får 75 procent av pengarna, medan övriga landet får resterande 25 procent.

Projekt som kan söka stöd är nybyggnationer, tillbyggnader och ombyggnader, så länge som upplåtelseformen handlar om hyresrätter. Det maximala stödbeloppet fluktuerar, från Stockholmsregionens toppnotering på 7 100 kr/kvm boarea ner till övriga landets 4 800 kr/kvm boyta. För att stöd ska vara aktuellt måste boytan vara under 70 kvm. Ju mindre lägenheten är, desto större stöd handlar det om.

På samma sätt premieras låg energi åtgång i olika steg. I slutändan ska maxhyran hamna på 1550 kr/kvm i Stockholmsregionen, 1450 kr/kvm i Stockholmsnära regioner, i Göteborg och Malmö samt i stora kommuner och kommuner med hög och varaktig befolk ningstillväxt och 1350 kr/kvm i övriga landet, en generell höjning jämfört med den gamla stödvarianten.

ETT VARIERANDE MOTTAGANDE

Huruvida de här siffrorna lockar landets byg gare till nyproduktion av hyresbostäder återstår att se. Ett examensarbete* från våren 2019 vid Institutionen för Fastigheter och Byggande på KTH avhandlade det gamla investeringsstödet, och man kom fram till att ”stödet inte haft en nämnvärd effekt på bostadsbyggandet”. Man ansåg också att stödet bestraffade de fastighetsutvecklare som var duktiga på att pressa ner byggkostnaderna genom att erbjuda en överkompensationsmodell, samt att det var svårt att uppfylla stödets mål med en subventionering som var ensidigt riktad mot utbudssidan.

Mottagandet av det nya investeringsstödet från fastighetsägar- och byggsektorn har varierat. Fastighetsägarna skriver i ett remissyttrande att man ser det som värdefullt att främja tillgången på sociala kontrakt i kommunerna, men pekar också på att flera kommuner redan nu ställer liknande krav vid tilldelning av byggrätter.

Fastighetsägarna anser dessutom att det läggs för stor emfas vid samhällets unga, en grupp som man menar inte bör betraktas som generellt utsatt i jämförelse med andra grupper med en svag ställning på bostadsmarknaden.

Även Sveriges Byggindustrier ser positivt på hur det nya stödet villkoras med en andel sociala kontrakt, men menar att stödet generellt skapar en ovälkommen ryckighet på marknaden.

* J J Hanna/M Purasell: Det långsiktiga investerings stödet – ett bostadspolitiskt misslyckande.