RISKER OCH MÖJLIGHETER FÖR FASTIGHETSMARKNADEN

DE VERKSAMHETER som fått ta den tuffaste smällen finns inom hotell- och restaurangbranschen, andra besöksnäringar och reseföretag. Här förekommer exempel på aktörer som helt eller till mycket stor del har förlorat sina intäktsmöjligheter över en natt. De fastighets ägare som inrymt dessa kategorier av hyresgäster har tvingats leva med en kraftigt ökad sårbarhet till följd av en växande risk för hyresförluster och möjliga vakanser redan på kort sikt.

LÄGET FÖR HANDELSFASTIGHETERNA har inte varit lika omedelbart alarmerande, men även här har coronakrisen skördat offer. Redan innan epidemin bröt ut brottades många butik er med en vikande lönsamhet till följd av en ökande näthandel. När prisnivåerna reflekterar en global prissättning medan kostnader för anställda och hyresavgifter bestäms lokalt smälter marginalerna snabbt bort i ett land som Sverige. En spegling av detta är hur försäljningen av kläder i butikslokaler minskade med 17,9 procent mellan augusti 2019 och samma månad 2020, medan skoförsäljningen i butik drabbades ännu värre. Här försvann 26,6 procent av försäljningen. Den största boven i sammanhanget är förstås coronaepidemin. När kundunderlaget minskade dramatiskt i epidemins spår blev påfrestningarna helt enkelt för stora för många butiksägare. Det fanns fem procent tomställda handelslokaler i Helsingborg i december 2019, men den siffran har sedan dess dubblerats. Helsingborgs centrumhandel hör till de hårdast drabbade områdena. Här har många butiker tvingats slå igen, och så sent om i början av september månad lät Åhlens meddela att man inlett förhandlingar om att stänga ner sitt varuhus i Magnus Stenbock-gallerian.

ANDRA SEGMENT på fastighetsmarknaden har klarat sig betydligt bättre. Bostadsfastigheter och samhällsfastigheter tillhör den här kategorin av uppenbara skäl. Vi måste förstås bo någonstans även om vi har en pågående pandemi. På samma sätt måste vitala samhällsfunktioner fortsätta sin verksamhet i mesta möjliga mån. Utvecklingen är logisk – när ett antal sektorer bedöms vara riskbenägna koncentreras investeringsviljan till de segment som i stället bedöms ge en säkrare placering. Därför ser vi idag en mycket stark efterfrågan på bostäder på alla olika typer av lägen, precis som vi har en situation där samhällsfastigheter som exempelvis skolor och vårdinrättningar fortsatt bedöms vara sunda investeringsobjekt.

STÖRRE AKTÖRER med långsiktiga investeringsperspektiv har goda förutsättningar för att hantera hyresförluster. De har en inbyggd uthållighet som gör dem väl ägnade att ta mera svajiga objekt genom en kris, och som dess utom öppnar möjligheten att förvärva långsiktigt till fördelaktiga villkor medan krisen pågår. Motsatt gäller att de delar av fastighetsmarknaden som domineras av mindre aktörer kan drabbas av en urholkning av likviditeten till följd av en kombination av dålig finansiering och en ovilja hos säljare att sänka sina prisförväntningar tillräckligt för att hålla igång marknaden. Till detta kommer att krisen har fått bankerna att bli ännu mer restriktiva på utlåningsfronten. Även aktörer som har livskraftiga företag och är väl rustade för att göra fastighetsförvärv kan tänkas drabbas av bankernas njugghet.

MARKNADENS UNDERLIGGANDE värdering grundas normalt på förväntningar om fastigheters avkastningsförmåga på längre sikt. Det innebär att de omvärldsfaktorer som bedöms vara av en mera tillfällig art generellt sett ger mera marginella priseffekter. Om dessa omvärldsfaktorer däremot leder till tvångsavyttringar i större skala så förändras bilden. Att så skulle ske var också en farhåga i början av coronakrisen, men utvecklingen har inte nått dithän.

DÄREMOT HAR avkastningsnivåerna hamnat under rejäl press. Även lägen utanför de attraktiva och mera centrala delarna av Helsingborg har känt av den effekten. I kommuner som i öst gränsar till Helsingborg har man tidigare rört sig med avkastningsnivåer på uppemot 7 procent för bostadsfastigheter, men den siffran har numera sjunkit ner mot 4,5–5 procent. Än värre är situationen i centrala Helsingborg, där en siffra på ner emot 2–2,5 procent signalerar en historiskt låg avkastningsnivå för bostadsinvesteringar. Samtidigt finns det en uppsjö av bostadsköpare och säljarnas förväntningar på slutpriser följer en ständigt stigande kurva. Efter en dipp i krisens inledning vände utvecklingen på sommaren och med höstens inträde har marknaden fått ytterligare skjuts uppåt. Sammantaget har det inneburit att vi nu är tillbaka på samma nivåer som innan coronakrisen dök upp.

ÄVEN INOM GRENAR av fastighetsbranschen, där pandemin har fört med sig en avvaktande hållning på investeringssidan, går det att finna ljuspunkter. Ett exempel på detta är vad som hänt med affärslokalbeståndet, där få aktörer är benägna att göra några betydande invest eringar i nuläget. Däremot råder det inte någon brist på framtidstro på detaljistsidan, och det har fått till följd att uthyrningen av affärslokaler har tagit rejäl fart. Den lamslagenhet som fanns vid krisens början har förbytts i en mycket stark återhämtning på hyressidan under sensommaren och hösten, och på Valvet House of Business har tillströmningen av nya uppdragsgivare signalerat en stark framtidstro.

I SLUTÄNDAN handlar det hela om att det alltid finns två sidor av ett mynt. Det gäller förstås också de mynt som cirkulerar i fastighetsbranschen. Det råder ingen tvekan om att coronapandemin kommer att omforma vårt landskap, även det ekonomiska, i åtminstone någon mån. Vi har redan sett hur många arbetsgivare siktar på en framtid där delar av arbetsstyrkan kommer att bedriva sitt arbete hemifrån, helt eller delvis. Det medför givetvis att det kommer att finnas ett framtida mindre behov av kontorsutrymmen, inte minst i de centrala delarna av våra städer. Det kommer däremot att finnas ett större behov av flexibilitet inom ett antal näringsgrenar. Man kan exempelvis tänka sig situationer där en säsongsbunden produktion skall kombineras med en tjänstesektor som kanske behöver finnas på plats i varierande grad, medan resten av deras arbete kan bedrivas hemifrån. Ett otal sådana varianter av omformad arbetsmetodik kommer att skapa nya behov som alla måste mötas av fastighetssektorn.

DE HÄR FÖRÄNDRINGARNA är inte heller begränsade till arbetslivet. Det finns anledning att tro att våra resvanor också befinner sig i stöpsleven, både som en följd av coronakrisen och via en ökad miljömedvetenhet på både nationell och individuell nivå. Det kommer med stor sannolikhet att innebära att hela hotell- och besöksnäringen kommer att behöva att ställa om sin verksamhet för att bibehålla en lönsamhet. I Helsingborg får vi ett tillskott i form av ett fantastiskt nytt hotell med omfattande konferensytor efter årsskiftet. Kanske ger den inriktning på verksamheten man väljer att bedriva en indikation om vart näringsgrenen som sådan är på väg. Därefter är det upp till fastighetsmarknaden att på bästa sätt möta de krav som ställs.

Text: Christer Holmgren
Foto: Fredrik Ahlbäck